Diritto immobiliare

Lo Studio legale Bona presta assistenza legale, giudiziale e stragiudiziale anche nell'ambito del diritto immobiliare e dell'edilizia.
L'avvocato immobiliarista presta assistenza, giudiziale e stragiudiziale, a tutela della proprietà e del possesso, in materia immobiliare.
Lo Studio fornisce assistenza anche con riguardo ai casi di vendita/acquisto di immobili, fornendo altresì consulenza in merito all'acquisto di immobili all'asta.
Si segue il cliente anche in merito alla predisposizione dei relativi di compravendita, rent to buy, contratti preliminari, atti di permuta, sia in ambito commerciale che residenziale.
Lo Studio legale Bona, nella convinzione di poter fornire un completo servizio, si avvale della collaborazione di un team tecnici e professionisti altamente qualificati e aggiornati, in modo da fornire ai propri Clienti un'assistenza legale altamente professionale.
Tali competenze sono il frutto di un rapporto costante e continuativo con società immobiliari di costruzione/ristrutturazione, società di mediazione, società commerciali in genere, singoli agenti immobiliari, nonché privati e imprenditori.
Lo Studio ha acquisito nel tempo una solida esperienza nel settore del contenzioso immobiliare, oltrechè della consulenza e dell'assistenza, potendo quindi assistere i propri Assistiti nelle più frequenti cause di natura immobiliare: sfratti, occupazioni abusive, azioni possessorie e cautelari, problematiche inerenti alla liberazione di immobili.
Infatti, oggigiorno concedere in locazione un proprio immobile ad uno soggetto non conosciuto è spesso fonte di tensione per il locatore: l'attività dell'Avvocato esperto e specializzato in materia di sfratti è rivolta ad evitare l'insorgere di future ed eventuali problematiche, attraverso la predisposizione di specifici contratti che offrano al locatore le migliori garanzie contro danni ed inadempimenti.
Tuttavia, nei casi in cui ci si imbatta - nonostante la previsione delle dovute garanzie contrattuali - in conduttori/inquilini ostinati a non voler liberare spontaneamente l'immobile alla scadenza del contratto di locazione oppure seguito dal mancato pagamento dei canoni di locazione (morosità), l'attività dell'avvocato specializzato in procedure di sfratto è rivolta a consentire al proprietario/locatore il più rapido rientro nel pieno possesso del proprio appartamento.
In questo senso, è possibile attivare, a seconda dei presupposti ricorrenti nel caso specifico, due specifici procedimenti: sfratto per morosità e sfratto per finita locazione.

SFRATTO PER MOROSITÀ

Quando l'inquilino/conduttore di immobile ad uso abitativo o commerciale (negozi, capannoni, uffici) è in ritardo nel pagamento anche di una sola mensilità del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza per il pagamento, prevista ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/1978, si può procedere con lo sfratto per morosità.
È possibile attivare la procedura di sfratto per morosità anche nel caso in cui il conduttore è in ritardo nel pagamento delle spese condominiali, ciò nell'ipotesi in cui l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di locazione.

COME SI SVOLGE IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ?

Per promuovere il procedimento di sfratto per morosità è necessario rivolgersi a un avvocato esperto in materia, il quale redigerà l'atto giudiziario (l'intimazione di sfratto), richiedendo così al Tribunale l'emissione del provvedimento di convalida dello sfratto per morosità per mancato pagamento del canone di locazione o delle spese condominiali (oneri accessori).
Mediante l'intimazione di sfratto si può anche chiedere l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e dei canoni che scadranno fino all'effettivo rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino moroso.
Successivamente il Giudice, mediante l'emissione del provvedimento definito ordinanza di convalida di sfratto, condanna l'inquilino anche al pagamento delle spese legali.
La procedura prende le mosse da una intimazione, rivolta dal locatore (assistito da un avvocato) all'inquilino/conduttore, di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza avanti il tribunale in cui si trova l'immobile per la convalida.

Nel corso dell'udienza possono verificarsi le seguenti ipotesi:

• mancata comparizione o mancata opposizione dell'inquilino conduttore: Se l'inquilino decide di non comparire o, se compare, decide di non presentare opposizione, il giudice convalida lo sfratto;
• comparizione dell'inquilino conduttore e richiesta del termine di grazia;
• l'inquilino può decidere di comparire e, solo se si tratta di uno sfratto per morosità di un immobile ad uso abitativo, chiedere che venga concesso un termine non superiore a novanta giorni per provvedere al pagamento dei canoni non corrisposti e delle spese anche legali (cosiddetto "termine di grazia"). Il conduttore di un immobile ad uso diverso dall'abitativo non può chiedere alcun termine per il pagamento dei canoni;
• il giudice, quindi, fissa una nuova udienza per verificare l'avvenuto pagamento dei canoni non corrisposti e delle spese anche legali. In caso di mancato pagamento, il giudice convalida lo sfratto.
• l'inquilino conduttore può presentare opposizione all'intimazione mediante l'assistenza di un proprio avvocato e con ciò il giudizio si trasforma in un normale procedimento di cognizione secondo il rito locatizio.
• tuttavia, se l'opposizione non è fondata su prova scritta o non sussistono gravi motivi, il giudice convalida l'intimazione, pronunciando ordinanza non impugnabile di rilascio. 

La liberazione dell'immobile.

Nel provvedimento di convalida di sfratto il giudice indica una data entro cui l'inquilino/conduttore deve rilasciare l'immobile.
Nel caso di mancato spontaneo rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino/conduttore, si dovrà procedere con l'esecuzione forzata mediante il supporto degli ufficiali giudiziari competenti.
Di norma, nel giorno fissato dall'ufficiale giudiziario per l'esecuzione dello sfratto interviene la forza pubblica, ciò nell'eventualità in cui l'ufficiale giudiziario trovi ostilità da parte del conduttore/inquilino a liberare spontaneamente l'immobile.
Il giorno dell'esecuzione dello sfratto sarà necessaria la presenza del proprietario (o di un proprio delegato) unitamente a un fabbro che provvederà al cambio della serratura.

I DOCUMENTI NECESSARI PER ATTIVARE IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ

Per attivare il procedimento di sfratto per morosità sono necessari i seguenti documenti:

• contratto di locazione scritto, sottoscritto e regolarmente registrato;
• eventuali solleciti di pagamento già inviati dal proprietario all'inquilino moroso.

Il proprietario deve inoltre indicare l'esatto importo della morosità.

SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE

Si può procedere con lo sfratto/licenza per finita locazione nei seguenti casi:

• prima della scadenza del contratto;
• dopo la scadenza del contratto se il proprietario ha già diffidato l'inquilino dal rilasciare l'immobile e ciò non sia avvenuto.

I contratti attraverso cui è possibile richiedere lo sfratto/licenza per finita locazione sono:

• contratto di locazione ad uso abitativo;
• contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo (commerciale, capannoni per la produzione di merci, autorimesse, ristoranti, bar, uffici);
• contratto di comodato di beni immobili;
• contratto di affitto di ramo d'azienda;
• contratti agricoli.

Come si svolge la procedura di sfratto/licenza per finita locazione?
Per ottenere promuovere il procedimento di sfratto per finita locazione (tanto per il caso in cui il contratto sia in futura scadenza tanto per il caso in cui sia già scaduto) è importante affidarsi a un avvocato esperto in materia, il quale predisporrà l'apposito giudiziario (l'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione), richiedendo così al Tribunale l'emissione del provvedimento di convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione.
Lo sfratto per finita locazione è un procedimento che può essere promosso alla scadenza del contratto di locazione, sempre che il contratto non si sia rinnovato.
L'art. 2 legge 9 dicembre 1998, n. 431 stabilisce, infatti, che sei mesi prima della seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha il diritto di attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto mediante la trasmissione di una raccomanda.
La parte interpellata deve rispondere, sempre mediante raccomandata, entro sessanta giorni dal ricevimento della raccomandata. In mancanza di risposta o in mancanza di accordo tra le parti il contratto si intenderà scaduto alla seconda scadenza.  In assenza invece della raccomandata da inviare sei mesi prima della seconda scadenza, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Scaduto il termine previsto nel contratto di locazione, se l'inquilino continua ad occupare l'immobile, il proprietario può attivare la procedura di sfratto per finita locazione.
Il Giudice, appurata la scadenza contrattuale, convaliderà lo sfratto per finita locazione e fisserà un termine per rilasciare l'immobile. Scaduto tale termine, il locatore/proprietario può intraprendere la procedura esecutiva per liberare coattivamente l'immobile tramite l'ufficiale giudiziario.
Anche se il contratto è scaduto, l'inquilino/conduttore è comunque tenuto a pagare l'importo del canone di locazione e le spese fino al momento del rilascio.
Mediante il provvedimento di convalida di sfratto per finita locazione, il Giudice condanna l'inquilino anche al pagamento delle spese legali.